Casi todos los compradores de casa llegarán a un punto en el que deberán elegir entre préstamos de la FHA y préstamos convencionales.  Es una decisión que no debe tomarse a la ligera. En este artículo, compartiré información que puede ayudarlo a decidir qué programa es mejor para usted y su familia.

¿Cuánto Dinero Tienes para el Depósito o el Down Payment? ¿Cuál es el más barato?

Aquí hay algunos pros y contras de los préstamos convencionales frente a los de la FHA. Espero que esto sea lo suficientemente detallado para que lo puedan considerar.

El Préstamo FHA

Un préstamo de la FHA es simplemente un préstamo hipotecario asegurado por la Administración Federal de Viviendas, que es parte de HUD. Como comprador, debe solicitar uno de estos préstamos a través de un prestamista hipotecario aprobado por la FHA. Por lo tanto, debe cumplir con dos conjuntos requisitos: los requisitos de la FHA y los de la compañía hipotecaria. El seguro del gobierno entra en juego si usted, como el propietario de la propiedad incumple sus pagos (es decir, deja de pagar el préstamo). En una situación predeterminada, la FHA cubrirá las pérdidas del prestamista. Hablaremos más sobre este seguro más adelante, pero se conoce por sus siglas en Ingles de PMI o MIP.  Ambas son la misma cosa dependiendo de que si usted elige un préstamo FHA o Convencional.

Los Beneficios de Usar un Préstamo de la FHA Incluyen:

1. Depósito Inicial Más Bajo – o el Down Payment es más Bajo o más Barato

Si utiliza un préstamo convencional (definido a continuación), probablemente tendrá que dar  al menos un 5% a un 10% como depósito de la casa.  Algunos prestamistas todavía están dispuestos a permitir pagos iniciales tan pequeños como del 5%, sin embargo, esto puede variar de estado a estado y de prestamista a prestamista. Pero con un préstamo hipotecario de la FHA, puede pagar tan solo el 3.5% del precio de compra. La única manera de dar menos dinero es mediante el uso de los programas de préstamos de VA o USDA, pero estos están limitados a ciertos tipos de compradores.  Entonces como ejemplo, si usted quiere comprar una casa de $100,000 tendrías que tener por lo menos el depósito de $3,500. En caso de una casa de $200,000, el 3.5% sería cumpliendo con el depósito de $7,000.   

Un deposito del 5% al 10% puede limitar la cantidad por la cual usted califique y por ese motivo, muchos compradores de casa por no pueden con el deposito del 5% al 10% por un préstamo convencional. Al elegir entre la FHA y los préstamos hipotecarios convencionales, el enganche/deposito suele ser el factor más importante.

2. La Aprobación del Préstamo FHA Tiende a ser más Fácil que los Préstamos Convencionales.

En general, es más fácil obtener la aprobación para un préstamo de la FHA, en comparación con un préstamo convencional. Si deposita 20% en su préstamo convencional, se le obligara pagar seguro hipotecario privado o PMI. Con una hipoteca convencional, el seguro proviene de una empresa privada, no del gobierno federal, como ocurre con los préstamos de la FHA. En caso de ser un préstamo convencional,  Esos proveedores de seguros sufrieron enormes pérdidas durante la crisis hipotecaria que comenzó en 2008 y como resultado, las compañías de PMI son bastante estrictas con respecto a los préstamos que aprobarán.

Si tuviera que elegir un préstamo convencional con un depósito menos del  20%, esencialmente tendría que ser aprobado por dos compañías diferentes. Debe obtener la aprobación del prestamista y del proveedor de PMI. Estos proveedores de seguros a menudo requieren puntajes de crédito más altos que los prestamistas mismos. No respaldarán ningún préstamo si existe la menor cantidad de riesgo del comprador.

Para ser más claro,  si su puntaje de crédito menos de 680,  es posible que tenga problemas en ser aprobado a través de la compañía que proveerá el PMI. O sea, puede ser aprobado por el prestamista pero negado por el proveedor de seguro hipotecario y no hay mucho que su prestamista pueda hacer para convencer a la compañía del PMI que cambie de opinión.

Pero con un préstamo hipotecario de la FHA, el seguro hipotecario proviene del gobierno federal. Y son menos estrictos con respecto a los tipos de compradores que están dispuestos a garantizar. De hecho, la FHA permite puntajes de crédito tan bajos como 500. (Solo tenga en cuenta que algunos prestamistas requerirán puntajes de crédito de 620 o más, aunque las pautas de la FHA permiten una calificación tan baja como 500. Esto se conoce como una superposición/o Overlay). Aún así, cuando se comparan las hipotecas convencionales con los préstamos de la FHA, el proceso de calificación es casi siempre más fácil por el lado de la FHA.

3. Requisitos más Flexibles para los Puntajes de Crédito.

He tocado este tema,  pero me gustaría hablar un poco más a fondo.  Si tiene un puntaje de crédito menos de  640, puede ser difícil obtener la aprobación para un préstamo convencional en el 2018. El puntaje de 640 es el requisito básico utilizado por la mayoría de los prestamistas. Pero, como mencionamos anteriormente, la empresa de PMI podría requerir un puntaje crediticio aún más alto.

Si desea beneficiarse de la opción de pago inicial de 3.5%, necesitará un puntaje de crédito más arriba del 580. Algunos prestamistas realmente han reducido sus requisitos de crédito para que coincidan con los establecidos por la FHA.

4. Permite una comparación de Deudas a Ingresos más alto (DTI).

Cuando solicite un préstamo hipotecario, el prestamista revisará su relación deuda / ingreso o como conocido por sus siglas en inglés, DTI. Esta es una comparación entre la cantidad de dinero que gana cada mes y la cantidad que paga por sus deudas. Un DTI más alto puede limitar sus posibilidades de obtener la aprobación del préstamo. También puede reducir la cantidad por la cual usted califica.

Esta es otra consideración al considerar los préstamos de la FHA frente a las convencionales. Con un préstamo de la FHA, es posible tener la aprobación con una comparación de deudas al  ingreso más arriba del 50%.  Aunque, como su prestamista, puede que no sea prudente tomar un préstamo hipotecario con una comparación de deudas a ingresos tan alta.   Pero es posible a través del programa FHA. Conozco a personas que han sido aprobadas para préstamos de la FHA con una comparación de DTI de hasta el 58%. Eso nunca sería aprobado con un préstamo convencional. Para los préstamos convencionales, la comparación entre la deuda y el ingreso generalmente está limitada al 45%.

A medida que evalúa sus opciones entre los préstamos de la FHA y las hipotecas convencionales, debe considerar el factor de la deuda. Y cuando hablo de "deudas" en este contexto, me refiero a su pago de carro/automóvil, deudas de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc. En otras palabras, cualquier cosa que aparezca en sus informes de crédito.

5. Permiten Quiebras y También la Ejecución Hipotecaria (Foreclosure).

Si en el pasado tuvo una declaración de bancarrota o una ejecución hipotecaria (foreclosure) de una casa, le será más fácil calificar a través un préstamo de la FHA. La mayoría de los préstamos convencionales terminan siendo comprados por Fannie Mae o Freddie Mac. Estas organizaciones tienen reglas sobre los compradores con una ejecución hipotecaria o bancarrota en sus informes de crédito. La FHA tiene reglas sobre eso también, pero son más cómodas para las personas que han pasado mal rato.

Es posible calificar para un préstamo hipotecario FHA dentro de uno o dos años de una bancarrota o ejecución hipotecaria. Típicamente tendrías que esperar de 4 a 7 años para calificar por un préstamo convencional en estos casos.

Esto no quiere decir que vas a ser aprobado automáticamente, simplemente las reglas son diferentes y en ambas circunstancias debería tener sus finanzas en orden.

En los últimos años, la Administración Federal de Viviendas (FHA) han esforzado sus requisitos de préstamos. Están exigiendo que los compradores tengan puntajes de crédito más altos y pagos iniciales más grandes que digamos antes del 2008.

Si decide utilizar esta opción de hipoteca, puede estar seguro de que su prestamista revisará cada aspecto de su situación financiera. Comprobarán su puntaje de crédito para asegurarse de que cumple con las pautas mínimas de la FHA. Incluso algunos bancos pueden imponer sus propias pautas además de las requeridas por la FHA.  👀 OJO - que se revisará su historial de empleo para asegurarse de que hayas trabajado consistentemente durante los últimos años. Considerarán la cantidad de deuda que tiene en relación con la cantidad de dinero que gana. Y, por supuesto, existen ciertos límites de préstamo para la cantidad de dinero que puede pedir prestado.

El Préstamo Hipotecario Convencional

Un préstamo convencional es aquel que no está asegurado por una entidad gubernamental. Estos préstamos se realizan íntegramente en el sector privado, sin aprobación gubernamental alguna.

El principal beneficio de utilizar un préstamo convencional es que puede evitar completamente el seguro hipotecario (PMI o MIP). Si usted cumple con el depósito inicial del 20% o más, no tendrá que pagar el seguro hipotecario. En caso de que pongas el mínimo del 5% de depósito, tendrás PMI (seguro hipotecario) pero su prestamista puede buscar la compañía que le sea más barato y luego tiene la opción de ahorrarse el gasto de PMI. 

Si puedes pagar el deposito del 20% o más, el único motivo por la cual que usted consideraría un préstamo FHA seria porque querías calificar para más de lo que le permite el préstamo FHA.

Las personas con fondos limitados, o no pueden poner el 20% como depósito tienen una decisión más difícil de tomar. Por ejemplo, si solo puede poner el 10% como depósito  probablemente va tener que pagar algo del seguro hipotecario.  La pregunta es: ¿cómo se compara el cargo del seguro hipotecario adicional que pagaría con un préstamo de la FHA? En la mayoría de los casos, el costo de PMI es mucho menos que el seguro que tendría que pagar por un préstamo de la FHA. Pero luego está la consideración del pago inicial. El programa de la FHA ofrece un pago inicial tan bajo como el 3.5% para los compradores calificados.

Seguro Hipotecario Privado vs. Gobierno

Realmente se tiene que considerar el gasto del seguro hipotecario y  cuanto puede poner como depósito.  Si puede poner un 20% de depósito sobre su propiedad, le será más fácil un préstamo convencional, al menos que quieran calificar para una cantidad más alta de lo que permite el convencional.  Si usted escoge el préstamo convencional con el 20% de depósito, no tendría que pagar ningún seguro hipotecario.

Pero  ya dado el hecho de que usted no pueda pagar un depósito de 20%, en muchos casos le conviene un prestamos FHA.  Entonces se convierte en lo que será prioridad para usted y su familia.

Cuál es mi Prioridad Mas Grande?

• ¿Quiero hacer el deposito más fuerte que pueda con el préstamo convencional, y pagar una cantidad menor de seguro hipotecario cada mes?

• O... ¿quiero hacer un pago inicial más pequeño del 3.5% por un préstamo FHA y pagar más en el seguro hipotecario todos los meses?

Contestando estas dos preguntas, te guiara a saber cuál es el mejor tipo de préstamo para considerar con su prestamista.