Tipos de Prestamos de Casa - EXPLICADO en Detalle

Hay diferentes tipos hipotecas (palabra formal) o prestamos de casas disponibles para compradores. Todos están simplemente explicados en este artículo y lo he reducido a las siguientes opciones y categorías.

Para los que son primeros compradores, enfóquese en la explicación de tasa fija con un préstamo FHA o Convencional.  La combinación de los otros programas es típicamente para los que tienen más experiencia, pero les incluyo todo para que se vaya orientando y pueda regresar a este artículo.  Cualquiera de estos préstamos puede definir los años que usted quiera pagar, por ejemplo a plazo de 15, 20, 25 y hasta 30 años.

Opción 1: Tasa Fija vs. Tasa Ajustable

Como comprador, una de sus primeras opciones es entender si desea un préstamo de tasa fija o de tasa ajustable. Todos los préstamos se ajustan a una de estas dos categorías, o una combinación de categoría "combinada". Aquí está la diferencia principal entre los dos tipos:

• Los préstamos hipotecarios de tasa fija tienen la misma tasa de interés por todo el plazo de amortización (ósea – la vida del préstamo original). Debido a esto, el tamaño de su pago mensual seguirá siendo el mismo, mes tras mes y año tras año. Nunca cambiará. Esto es cierto incluso para opciones de financiación a largo plazo, como el préstamo a tasa fija a 30 años. Tiene la misma tasa de interés y el mismo pago mensual para todo el plazo.

**OJO – aunque tenga una tasa fija – lo que si puede cambiar es si usted tiene sus impuestos de la casa, al igual que el seguro de la casa incluido en su mensualidad.  Si usted recibe una carta al final del ano indicando que aumento su mensualidad, verifique a ver que su “seguro” de la casa no aumento al igual que los impuestos sobre su casa.  Es lo único que puede aumentar un préstamo con una tasa de interés fija.

• Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa de interés que cambiará o "ajustará" de vez en cuando. Por lo general, la tasa de un ARM cambiará cada año después de un período inicial de permanencia fija. Por lo tanto, se lo conoce como un producto "combinado". Un préstamo ARM combinado es aquel que comienza con una tasa de interés fija o variable, antes de cambiar a una tasa ajustable. Por ejemplo, el préstamo ARM 5/1 conlleva una tasa de interés fija durante los primeros cinco años, luego de lo cual comienza a ajustarse cada año o anualmente. Eso es lo que significan el 5 y el 1 en el nombre.

Como se puede imaginar, ambos tipos de hipotecas tienen ciertos pros y contras asociados a ellos.  En pocas palabras: el préstamo ARM comienza con una tasa más baja que el tipo fijo de préstamo, pero tiene la incertidumbre de los ajustes posteriores. Con un producto hipotecario ajustable, la tasa y los pagos mensuales pueden aumentar con el tiempo. El principal beneficio de un préstamo fijo es que la tasa y los pagos mensuales nunca cambian. Pero pagará por esa estabilidad a través de mayores cargos por intereses, en comparación con la tasa inicial de un ARM.

Opción 2: Préstamos garantizados por el gobierno frente a los convencionales

Por lo tanto, tendrá que elegir entre un tipo de hipoteca de tasa fija y ajustable, como se explicó en la sección anterior. Pero hay otras opciones también. También deberá decidir si desea utilizar un préstamo hipotecario asegurado por el gobierno (como FHA o VA) o un tipo de préstamo "regular" convencional. Las diferencias entre estos dos tipos de hipotecas se tratan a continuación.

Un préstamo hipotecario convencional es aquel que no está asegurado o garantizado por el gobierno federal de ninguna manera. Esto lo distingue de los tres tipos de hipotecas respaldados por el gobierno que se explican a continuación (FHA, VA y USDA).

Los préstamos hipotecarios asegurados por el gobierno incluyen lo siguiente:

Préstamos FHA

El programa de seguro hipotecario de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es administrado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que es un departamento del gobierno federal. Los préstamos de la FHA están disponibles para todos los tipos de compradores, no solo para quienes compran por primera vez. El gobierno asegura al prestamista contra las pérdidas que podrían resultar del incumplimiento del comprador. Ventaja: este programa le permite hacer un pago inicial tan bajo como el 3.5% del precio de compra. Desventaja: tendrá que pagar un seguro hipotecario, lo que aumentará el tamaño de sus pagos mensuales.

Préstamos VA

El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. Ofrece un programa de préstamos para los miembros del servicio militar y sus familias. Similar al programa de la FHA, este tipo de hipotecas están garantizadas por el gobierno federal. Esto significa que VA reembolsará al prestamista por cualquier pérdida que pueda resultar del incumplimiento del comprador. La principal ventaja de este programa (y es grande) es que los compradores pueden recibir un financiamiento del 100% para la compra de una vivienda. Eso significa que no hay pago inicial alguno.

Préstamos USDA / RHS

El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) ofrece un programa de préstamos para compradores rurales que cumplen con ciertos requisitos de ingresos. El programa es administrado por el Servicio de Vivienda Rural (RHS), que es parte del Departamento de Agricultura. Este tipo de préstamo hipotecario se ofrece a "residentes rurales que tienen un ingreso estable, bajo o modesto, y aún así no pueden obtener una vivienda adecuada a través del financiamiento convencional". El ingreso no debe ser mayor al 115% del ingreso mediano ajustado del área [AMI]. El AMI varía según el condado.

Combinación: es importante tener en cuenta que los compradores pueden combinar los tipos de tipos de hipotecas explicados anteriormente. Por ejemplo, puede elegir un préstamo de la FHA con una tasa de interés fija o un préstamo hipotecario convencional con una tasa ajustable (ARM)

Opción 3: Préstamo Jumbo vs. Conforme

Hay otra distinción que debe hacerse, y se basa en el tamaño del préstamo. Dependiendo de la cantidad que está tratando de pedir prestado, puede caer en la categoría jumbo o conforme. Aquí está la diferencia entre estos dos tipos de hipoteca.

• Un préstamo conforme es aquel que cumple con las pautas de aseguramiento de Fannie Mae o Freddie Mac, particularmente en lo que se refiere al tamaño. Fannie y Freddie son las dos corporaciones controladas por el gobierno que compran y venden valores respaldados por hipotecas (MBS). En pocas palabras, compran préstamos a los prestamistas que los generan y luego los venden a los inversores a través de Wall Street. Un préstamo conforme se encuentra dentro de sus límites de tamaño máximo y, de lo contrario, "se ajusta" a los criterios preestablecidos.

• Un préstamo jumbo, por otro lado, excede los límites de préstamos conformes establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Este tipo de hipoteca representa un mayor riesgo para el prestamista, principalmente debido a su tamaño. Como resultado, los compradores enormes típicamente deben tener un excelente crédito y mayores pagos iniciales, en comparación con los préstamos conformes. Las tasas de interés son generalmente más altas con los productos jumbo, también.

Aunque es mi mayor deseo ayudarle entender sus opciones también te recomiendo que continúes investigando más allá de este sitio web. La educación es la clave para tomar decisiones a su favor, como comprador.